La macchina della rendita urbana: affinità e divergenze tra Milano e New York

di Felice Mometti (da S-Connessioni Precarie)

Milano e New York. Quali affinità e divergenze nella produzione e valorizzazione dello spazio urbano? Si potrebbe esprimere un giudizio secco che fa della sintesi un’interpretazione politica: approcci diversi, risultati simili. Certo, dal punto di vista politico, Zohran Mamdani non è Giuseppe Sala. È sicuramente l’espressione di una mobilitazione elettorale che lo ha visto come possibile cesura amministrava e trasformazione sociale del governo di una metropoli. Tuttavia, i modi milanesi di formazione della rendita urbana non sono molto diversi da quelli newyorchesi. Gli attori che entrano in gioco hanno una proiezione finanziaria globale. Non bastano più la gentrificazione di interi quartieri e nemmeno i cosiddetti piani di rigenerazione urbana (e della rendita) per essere all’altezza delle trasformazioni del capitalismo contemporaneo.

Nelle città globali, come Milano e New York, in quanto growth machine (macchine per la crescita) economica, finanziaria, infrastrutturale, culturale e simbolica di grandi aree metropolitane, si attivano forme di rendita urbana che vanno molto oltre il classico incremento di valore dei terreni edificabili e degli edifici collocati in zone di affitti brevi per turisti e studenti. Il territorio metropolitano non è solo un’infrastruttura o una piattaforma, ma è al tempo stesso rapporto sociale e processo urbano. Entra direttamente nei rapporti della produzione e riproduzione sociale come “capitale fisso sociale” che risignifica e sussume i valori d’uso della metropoli, per riprendere una vecchia intuizione degli studi urbani critici. In tale contesto la rendita urbana è certamente valorizzazione economica e finanziaria, ma è diventata anche organizzazione sociale, relazione tra spazi e luoghi, flusso ibridato tra il reale di un patrimonio abitativo e il virtuale dei token immobiliari registrati su una blockchain.

Più concretamente, per comprendere le similitudini tra Milano e New York, è necessario un confronto tra lo strumento tecnico-urbanistico – in salsa milanese – della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) e il piano Block by Block. The Housing Plan for a New Era presentato un mese fa dall’amministrazione Mamdani. A Milano si è formato un conglomerato di interessi politici, tecnico-professionali, imprenditoriali che ha allargato le maglie della SCIA, inizialmente prevista per manutenzioni straordinarie e ristrutturazioni, in modo da azzerare ogni limite. La possibilità di iniziare i lavori solo con la comunicazione agli uffici comunali senza aspettare le autorizzazioni ha innescato una finanziarizzazione a breve termine dell’attività edilizia facendola diventare una specie di derivato finanziario, senza alcuna relazione con i piani urbanistici in vigore – anzi spesso in contrasto – e instaurando nei fatti una sorta di governance parallela di uno sviluppo urbano senza oneri di urbanizzazione, senza l’obbligo di garantire i servizi fondamentali alla città. Con un aumento dei prezzi e degli affitti delle abitazioni che investe tutta la città. Una rendita urbana allo stato puro.

Non è un fenomeno nuovo a Milano e non solo. Già alcuni anni fa con la DIA (Denuncia di Inizio Attività), una procedura semplificata di inizio dei lavori di manutenzione straordinaria senza attendere l’autorizzazione comunale, era possibile attivare forme di rendita urbana incontrollata. Con la SCIA si è andati oltre. La rendita non è solo economica e finanziaria: produce spazio urbano. Organizza, valorizza e trasforma l’intero territorio della metropoli. Alcuni giorni fa il Tribunale di Milano ha assolto gli imputati del conglomerato politico-imprenditoriale-finanziario accusati di corruzione con la motivazione che il fatto non costituisce reato in base alle leggi in vigore. In caso contrario il Tribunale avrebbe condannato la rendita urbana come illegale. Stefano Boeri, archistar del Bosco Verticale milanese coinvolto nelle accuse, ha parlato di Modello Milano in cui è possibile costruire grattacieli con la sola certificazione di inizio attività e ha sostenuto che in questo modo si amplia l’offerta di abitazioni per i nuovi residenti.

Il Block by Block di Mamdani non ricorre ai sotterfugi e alle opacità del caso milanese. È più diretto. Nel centinaio di pagine del piano c’è molta retorica sull’accessibilità economica degli alloggi, sul calmieramento previsto degli affitti, in una metropoli di 8 milioni e mezzo di abitanti in cui circa 70% paga un affitto che mediamente oscilla tra il 65-70% del reddito. In dieci anni si prevedono la costruzione di 200 mila alloggi e la ristrutturazione di altri 200 mila con un investimento di 22 miliardi di dollari da reperire mediate l’emissione di obbligazioni comunali e una tassazione simbolica dei ricchi che frutterà più o meno 500 milioni di dollari. Alla base c’è sta la stessa teoria milanese: si mette sul mercato un quantitativo di abitazioni nuove o ristrutturate e di conseguenza, come fosse un fenomeno di origine naturale, i prezzi di acquisto e gli affitti diminuiranno.

Le grandi società immobiliari hanno criticato veramente il piano in un solo punto: l’obbligo da parte delle imprese di costruzioni di impiegare solo operai sindacalizzati a 40 dollari l’ora. Su questo Mamdani ha attenuato i toni già una settimana dopo la presentazione. Le obbligazioni emesse dal comune di New York saranno acquistate dalle stesse società immobiliari che verranno incaricate della costruzione, percependo in questo modo un doppio profitto. E la ristrutturazione degli alloggi degradati sarà affidata alle società immobiliari che nella maggioranza dei casi praticano il Block Busting: la degradazione progressiva degli impianti e dei servizi in comune delle abitazioni, ottenuta ritardando all’infinito la manutenzione ordinaria e straordinaria in modo da far diminuire i valori immobiliari e successivamente ristrutturare per aumentare gli affitti.

Alcuni giorni fa il Rent Guidelines Board di New York – un ente misto pubblico/privato nominato in gran parte da Mamdani – ha congelato gli aumenti, per i prossimi due anni, degli affitti stabilizzati (Rent stabilized), chiamati così anche se l’importo iniziale dell’affitto è soggetto al libero mercato. Riguardano circa un milione di appartamenti, su 2 milioni 300 mila in affitto a New York, costruiti in gran parte prima del 1974. Non è la prima volta, negli ultimi dieci anni, che gli aumenti vengono congelati. Già con le amministrazioni De Blasio e Adams ci furono provvedimenti simili. Un intervento-tampone di breve periodo che, come quelli precedenti, non incide per nulla sulla rendita urbana. E nemmeno apre un percorso per determinare l’importo di affitti pluriennali con rinnovo automatico – a New York i contratti di affitto hanno una durata massima di due anni con una scarsa regolamentazione – in base al reddito e alle condizioni dell’edificio. A sei mesi dall’insediamento, l’amministrazione Mamdani mostra una difficoltà a tenere fede al programma sul quale ha vinto le elezioni. Una difficoltà, per ora, messa in secondo piano dall’esposizione politica e mediatica del Sindaco.

Tra Milano e New York, comunque, un’analogia si può trovare. Ed è quella delle associazioni e dei collettivi che si stanno opponendo a questo nuovo regime della rendita urbana. In un’intervista a Radio Onda d’Urto, Elio Catania del Laboratorio Off Topic di Milano ha parlato di una giunta milanese che concede «ai privati interventi urbanistici e operazioni immobiliari molto impattanti dal punto di vista edilizio e, soprattutto sociale». Ramona Ferreyra, fondatrice di Save Section 9, un gruppo che si batte per le case popolari a New York, a proposito del piano di Mamdani ha dichiarato al New York Times: «In pratica sta dicendo a noi che ci rifiutiamo di affidarci al mercato privato e che lottiamo contro la privatizzazione, che non possiamo avere case sicure a meno che non accogliamo il mercato privato nei nostri quartieri». Qui ci sono solo affinità e nessuna divergenza.